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张静律师解答：一般不能，以物抵债协议享有的仅是债权，不是物权，不能对抗法院的强制执行。如下面这个案件，因弘某公司对广某公司负有债务，弘某公司将出租涉案物业的权利让与给广某公司。涉案物业被法院查封，广某公司提起执行异议，法院就不予支持。

判决书节选：

法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案争议焦点为广某公司是否系执行标的权利人及广某公司是否享有足以排除执行的实体权利，本院分析如下：

关于广某公司是否是权利人。因弘某公司对广某公司负有债务，弘某公司将出租涉案物业的权利让与给广某公司，广某公司基于其与弘某公司以租抵债的关系享有涉案物业的收益权。

关于广某公司所享有的权利是否享有足以排除执行。广某公司从弘某公司受让部分权利，因此审查弘某公司对涉案物业是否享有足以排除执行的权利是关键。首先，经某号裁决书查明，涉案物业的登记权利人粮某公司与弘某公司签订《和解协议》及《补充协议》，约定由粮某公司将某号物业过户至弘某公司名下以抵偿债务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”某号裁决书于2020年10月8日生效，其生效时间晚于涉案物业被查封的时间即2019年12月19日。而且，某号裁决书仅确认了以物抵债协议的效力，但并未对涉案的负一层物业的权利归属予以裁决，涉案的以物抵债协议仅有合意而未履行，债权人对债务人仅享有普通债权，不发生物权变动的效力。

其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”弘某公司与粮某公司之间仅成立以物抵债的合意而未形成房屋买卖的合意，因此广某公司主张根据上述第二十八条规定认为弘某公司享有排除涉案物业执行的权利，本院不予支持。